En copropriété, la réalisation de travaux peut concerner aussi bien les parties communes que les parties privatives. Selon leur nature et leur importance, les travaux peuvent nécessiter une autorisation préalable de l’assemblée générale. Découvrez les règles applicables en matière de travaux en copropriété, les différentes majorités nécessaires pour leur approbation, et les distinctions entre travaux communs et privatifs.
1. Gestion courante des travaux en copropriété
Les décisions concernant la gestion et l’entretien de la copropriété sont prises par les copropriétaires réunis en assemblée générale. Cependant, tous les travaux ne nécessitent pas un vote.
Travaux d’entretien mineurs (gestion courante)
Les travaux d’entretien mineurs, comme le remplacement d’ampoules ou les petites réparations sur l’ascenseur ou la chaudière, sont intégrés dans le budget de fonctionnement de la copropriété. Ces dépenses, relevant de la gestion courante, ne nécessitent pas de vote individuel des copropriétaires.
Travaux conséquents en parties communes
En revanche, lorsque des travaux importants sont envisagés dans les parties communes, ils doivent impérativement être soumis au vote des copropriétaires. Cela comprend par exemple :
- La réfection des cages d’escalier.
- La suppression d’un vide-ordures pour des raisons d’hygiène.
- Le remplacement d’une chaudière vétuste.
- La réalisation de travaux d’économie d’énergie.
- Le ravalement de façade.
👉 À savoir : Pour être votés, ces travaux doivent être inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les copropriétaires doivent recevoir en amont tous les documents relatifs aux travaux envisagés (comme les devis) pour pouvoir se prononcer en toute connaissance de cause.
Travaux privatifs
Par principe, les copropriétaires usent et jouissent librement des parties privatives comprises dans leurs lots. Sauf exception, un copropriétaire n’a pas besoin d’autorisation pour réaliser des travaux dans les parties privatives de son lot.
2. Travaux privatifs en copropriété
Lorsqu’un copropriétaire souhaite réaliser des travaux dans ses parties privatives (appartement, cave…), certaines règles doivent être respectées.
En copropriété, il est toujours nécessaire de s’interroger préalablement sur l’impact des travaux privatifs sur les parties communes. Le règlement de copropriété doit être préalablement consulté pour s’assurer qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale.
Travaux sans impact sur les parties communes
Ces travaux peuvent être réalisés librement par le copropriétaire, sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble
Certains travaux privatifs peuvent avoir un impact sur les parties communes ou modifier l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple, abattre un mur porteur, remplacer une porte palière ou des fenêtres).
Le copropriétaire doit demander au syndic de mettre sa demande de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être accompagnée du descriptif des travaux qui seront réalisés (dossier de travaux complet).
Majorité applicable : Majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Définition : La majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents).
Le copropriétaire qui réalise de tels travaux sans l’accord préalable de l’assemblée générale pourra se voir contraint à procéder à des travaux de remise en état.
En cas de refus, le copropriétaire pourra éventuellement solliciter l’annulation de la décision de l’assemblée générale ou l’autorisation judiciaire de réaliser ces travaux à condition que ces derniers remplissent les conditions fixées à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 (travaux d’amélioration).
En toute hypothèse, l’annulation de la décision de l’assemblée générale ne vaut pas autorisation de réaliser les travaux.
3. Travaux communs en copropriété
Les travaux réalisés dans les parties communes doivent respecter certaines règles de majorité, selon leur nature.
Travaux d’entretien courant et de maintenance
Ces travaux concernent les réparations courantes et l’entretien régulier des parties communes, sans modification ou amélioration particulière (remise en état d’une cage d’escalier, ravalement, élagage des haies…).
Majorité applicable : Majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Définition : La majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.
Travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition
Ces travaux consistent en la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, ou l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun (installation d’un ascenseur, mise en place d’un système de vidéosurveillance, etc.).
Majorité applicable : Majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Définition : La majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents).
Travaux modifiant les modalités de jouissance des parties privatives
Ces travaux, qui portent une atteinte directe aux droits des copropriétaires, nécessitent une autorisation particulière. Cela peut concerner la modification de la répartition des charges, par exemple.
Majorité applicable : Unanimité.
Définition : Accord de l’ensemble des copropriétaires, présents, représentés ou absents.
4. Conclusion : Respect des règles de majorité pour les travaux en copropriété
En copropriété, les travaux doivent respecter un certain formalisme. Si les travaux mineurs d’entretien courant relèvent de la gestion courante, les travaux plus conséquents doivent être soumis au vote de l’assemblée générale. Il est essentiel pour chaque copropriétaire de bien connaître les règles applicables pour éviter tout litige.
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