Les impayés de charges de copropriété constituent une problématique majeure pour les syndics. Ils compromettent la trésorerie du syndicat, retardent les travaux et peuvent entraîner des tensions au sein de la copropriété. Face à cette situation, il est impératif d’adopter une stratégie de recouvrement rigoureuse, rapide et conforme au cadre juridique en vigueur.
1. Préparation du dossier : les pièces nécessaires
Avant d’engager toute procédure, le syndic doit constituer un dossier solide, comprenant :
- Justificatif de propriété du débiteur : titre de propriété, matrice cadastrale ou fiche d’immeuble mentionnant les lots concernés.
- Contrat de syndic : pour attester de la qualité à agir du syndic, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967.
- Relevé de compte détaillé : indiquant les appels de charges, les dates d’exigibilité et les éventuels frais de recouvrement.
- Procès-verbaux d’assemblée générale : approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel.
- Appels de fonds : depuis l’origine de la dette afin de justifier chacune des lignes du décompte.
- Justificatifs des frais et démarches amiable : tous les frais engagés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être justifiés.
- Règlement de copropriété : en cas de clause de solidarité entre les propriétaires indivis d’un lot.
- Jugements antérieurs : peuvent appuyer certaines demandes du syndicat.
Ces pièces sont essentielles pour démontrer l’existence de la créance et la qualité du syndic à agir en justice.
2. Phase amiable : relances et mise en demeure
Une démarche amiable est souvent préférable en première intention :
- Relance simple : par courrier ou courriel, rappelant au copropriétaire ses obligations.
- Mise en demeure : par lettre recommandée avec accusé de réception, fixant un délai pour régulariser la situation.
Cette phase permet souvent de résoudre le litige sans recourir à la justice et constitue une preuve de la diligence du syndic.
3. Procédure judiciaire
Si la phase amiable échoue, plusieurs procédures judiciaires sont envisageables :
- Procédure au fond : procédure rapide et peu coûteuse, permettant d’obtenir une ordonnance de paiement exécutoire en l’absence d’opposition du débiteur.
- Procédure accélérée de recouvrement (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965) : permet de recouvrer jusqu’à deux années de charges impayées sans attendre l’approbation des comptes en assemblée générale. Attention, cette procédure étant difficile à mettre en œuvre, il conviendra le plus souvent de privilégier la procédure au fond, certes plus longue, mais moins risquée.
Le jugement ainsi obtenu permet au syndicat de saisir un commissaire de justice qui procèdera à des mesures d’exécution forcée pouvant prendre différentes formes (saisies sur compte bancaire, saisie immobilière …).
4. L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur, couvrant les créances de l’année en cours et des quatre années précédentes. L’article 2418 du Code civil prévoit expressément que l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires « est dispensée d’inscription ».
Cette hypothèque sera mise en œuvre par le syndic en cas de mise en vente du lot de copropriété, dans les conditions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.
5. Prescription de l’action en recouvrement
Il est crucial d’agir dans les délais légaux :
- Délai de prescription : depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, l’action en recouvrement des charges de copropriété se prescrit par cinq ans.
Une action tardive entrainera l’irrecevabilité de la demande et la perte de la créance.
6. Conclusion : rigueur et préparation
Le recouvrement des charges de copropriété impose au syndic une rigueur formelle dans la procédure à suivre ainsi qu’une préparation minutieuse des pièces justificatives. Une approche méthodique permet ainsi d’optimiser l’efficacité du recouvrement des charges et de préserver durablement la trésorerie du syndicat.
