Dans la quasi-totalité des litiges de construction et d’immobilier, la partie n’est pas gagnée devant le tribunal : elle se joue pendant l’expertise judiciaire. Fissures, infiltrations, malfaçons, désordres après réception, non-conformités en VEFA, sinistres en copropriété, le juge du fond tranchera presque toujours en suivant les conclusions du rapport de l’expert qu’il a désigné.
Ce rapport se construit pendant plusieurs mois, au cours de réunions techniques et d’échanges écrits auxquels chaque partie participe. Autrement dit : ce qui n’a pas été dit à l’expert ne sera, en pratique, plus jamais entendu. D’où l’importance de comprendre ce qu’est une expertise judiciaire, comment elle s’obtient, et surtout comment on l’aborde.

Qu’est-ce qu’une expertise judiciaire ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ?

Le texte

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que :

« s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé »

Concrètement : avant même d’engager un procès au fond, toute personne qui a un intérêt à faire constater et analyser des désordres peut demander au juge des référés de désigner un expert judiciaire. C’est ce que l’on appelle une mesure d’instruction in futurum, ou plus simplement un « référé expertise ».
L’expert désigné n’est pas un arbitre : il ne tranche pas le litige et ne dit pas le droit. Sa mission, définie par l’ordonnance, consiste à constater les désordres, en rechercher les causes, déterminer les responsabilités techniques, décrire les travaux de reprise et en chiffrer le coût, ainsi que les préjudices annexes

Pourquoi cette mesure est décisive ?

Beaucoup de propriétaires commencent par faire établir un constat ou un rapport par un expert d’assurance ou un expert privé. Ces pièces sont utiles, mais elles ne suffisent pas : la Cour de cassation juge, en chambre mixte, que le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une seule partie (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710).
L’expertise judiciaire, elle, est contradictoire : toutes les parties y sont convoquées, y présentent leurs observations et discutent les constatations. C’est cette qualité qui lui donne, devant le tribunal, une force probatoire que rien d’autre n’égale.

Les conditions pour obtenir une expertise judiciaire

Un motif légitime

Le demandeur n’a pas à démontrer qu’il gagnera son futur procès. Il doit seulement établir la plausibilité d’un litige dont l’issue peut dépendre des faits à constater : des désordres existent, ils sont susceptibles d’engager la responsabilité d’un constructeur, d’un vendeur ou d’un voisin, et leur origine technique doit être établie. La jurisprudence apprécie cette condition avec souplesse (voir déjà Civ. 2e, 8 juin 2000, n° 97-13.962), mais elle sanctionne les demandes purement exploratoires, qui reviennent à demander à un expert de chercher s’il existe un litige.
En pratique, un dossier de référé expertise se prépare : photographies datées, courriers de réclamation, procès-verbal de réception et réserves, devis de reprise, rapport d’un expert d’assuré. Plus le dossier est étayé, plus la mission ordonnée sera précise.

Avant tout procès

La mesure doit être demandée avant que le juge du fond ne soit saisi du même litige. Une fois l’instance au fond engagée, l’article 145 n’a plus vocation à s’appliquer : la demande d’expertise relève alors du juge de la mise en état.

Une nouveauté à connaître : la compétence territoriale depuis le 1er septembre 2025

L’article 145 a été complété par le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025, entré en vigueur le 1er septembre 2025. Le texte précise désormais que la juridiction compétente est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou celle dans le ressort de laquelle la mesure doit être exécutée.
Surtout, par dérogation : lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de situation de l’immeuble est compétente. Pour tous les litiges de construction et de copropriété, la question du tribunal à saisir est donc désormais tranchée par la localisation du bien.

Le déroulement de la procédure, étape par étape :

1. L’assignation en référé

La demande prend la forme d’une assignation délivrée par commissaire de justice à toutes les parties concernées, devant le président du tribunal judiciaire. Le débat en référé est bref : le juge vérifie le motif légitime, non le bien-fondé des demandes.

2. L’ordonnance de désignation et la consignation

L’ordonnance nomme l’expert, définit sa mission et fixe le montant de la provision à consigner par le demandeur ainsi que le délai pour le faire. Ce délai n’est pas indicatif : à défaut de consignation dans le délai imparti, l’article 271 du Code de procédure civile prévoit que la désignation de l’expert est caduque, sauf prorogation ou relevé de caducité accordé par le juge pour motif légitime.

3. Les réunions d’expertise (accédits)

L’expert convoque les parties sur site. On y examine les désordres, on procède parfois à des sondages ou à des essais destructifs, on entend les entreprises. Ces réunions sont techniques : ce qui y est admis ou omis se retrouvera dans le rapport.

4. Les dires

Entre les réunions, chaque partie adresse à l’expert des observations écrites, appelées « dires ». L’article 276 du Code de procédure civile impose à l’expert de les prendre en considération et de mentionner dans son avis la suite qu’il leur a donnée.
Deux règles méritent d’être connues. D’abord, l’expert qui a fixé un délai pour formuler les observations n’est pas tenu de prendre en compte celles qui parviennent après son expiration. Ensuite, les derniers dires doivent rappeler sommairement le contenu des précédents : à défaut, les observations antérieures sont réputées abandonnées. Un dire final mal rédigé peut ainsi effacer des mois de discussion.

5. Le pré-rapport, puis le rapport définitif

L’expert adresse généralement un projet de rapport en invitant les parties à réagir dans un délai déterminé. C’est le dernier moment utile pour faire corriger une erreur de fait, un chiffrage incomplet ou une imputation de responsabilité mal calibrée. Après le dépôt du rapport définitif, la discussion se déplace devant le juge du fond, dans des conditions bien plus difficiles.

Cinq réflexes qui font la différence

Attraire toutes les parties dès le départ. Constructeurs, sous-traitants, maître d’œuvre, architecte, vendeur, et leurs assureurs. Une expertise menée sans une partie ne lui est pas opposable. Il est toujours possible d’étendre les opérations en cours de route par une assignation en ordonnance commune, mais cela coûte du temps et de l’argent.

Surveiller la prescription et la forclusion. Si le cours de la prescription est interrompu et suspendu par l’ordonnance de désignation de l’expert, l’article 2220 du Code civil prévoit que les délais de forclusion ne sont pas suspendus. La vigilance doit être de mise et une action au fond doit être engagée au cours des opérations d’expertise si des délais de forclusions (décennale, garantie des désordres apparents en VEFA, garantie de parfait achèvement …) sont en cause.

Ne jamais se rendre seul à un accédit important. L’assistance d’un avocat et, selon les cas, d’un expert privé permet de faire acter les bons constats et de poser les bonnes questions techniques au bon moment.

Écrire, et écrire dans les délais. L’oral s’oublie ; seuls les dires écrits figurent au dossier.

Anticiper la suite dès l’expertise. Le rapport servira soit à négocier, soit à assigner au fond. Les postes de préjudice qui n’y figurent pas (préjudice de jouissance, frais de relogement, perte locative) seront difficiles à faire admettre ensuite.

Vous êtes assigné en référé expertise : faut-il s’y opposer ?

Rarement. Une opposition frontale à la désignation d’un expert prospère peu et donne au juge une image défavorable. La voie habituelle consiste à conclure en « protestations et réserves » : on ne s’oppose pas à la mesure, mais on conteste toute responsabilité, on demande le cas échéant l’extension de la mission ou la mise en cause d’autres intervenants, et on préserve l’intégralité de ses moyens de défense pour le fond.
En revanche, il faut réagir vite. L’expertise démarre parfois rapidement, et les premières réunions sont souvent les plus déterminantes.

Et après le rapport ?

Deux issues sont possibles. La négociation, formalisée par un protocole d’accord transactionnel, lorsque les responsabilités et le chiffrage sont clairs. Ou l’action au fond, devant le tribunal judiciaire, en réparation des désordres et des préjudices annexes.
Le choix entre ces voies dépend moins du droit que de la solidité du rapport, c’est-à-dire, une fois encore, de la manière dont l’expertise a été conduite.

Questions fréquentes

Combien de temps dure une expertise judiciaire ?
De six mois pour un dossier simple à deux ou trois ans pour un chantier complexe avec de nombreux intervenants et des sondages techniques.
Qui paie l’expertise ?
Le demandeur avance la provision fixée par le juge. Le coût final est ensuite mis à la charge de la ou des parties responsables, dans le cadre de la procédure au fond ou de l’accord amiable.
Un avocat est-il obligatoire ?
La représentation est obligatoire pour l’assignation en référé devant le tribunal judiciaire. Pendant les opérations d’expertise, elle n’est pas imposée, mais elle est déterminante : les dires sont des actes techniques dont dépend le contenu du rapport.
Peut-on contester le rapport d’expertise ?
Oui, devant le juge du fond, qui n’est pas lié par les conclusions de l’expert. En pratique, la contestation aboutit rarement si les objections n’ont pas été formulées par dires au cours des opérations.

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Un doute ?

Que vous envisagiez de solliciter une expertise judiciaire ou que vous veniez d’être assigné en référé, la stratégie se décide dès les premières semaines. Le cabinet intervient à Biarritz, Bayonne et plus largement au Pays Basque et dans les Landes : contactez-moi pour un premier échange sur votre dossier.