L’assemblée générale est l’organe souverain de la copropriété : c’est elle qui approuve les comptes, vote le budget, décide des travaux et fixe la répartition des charges. Ses décisions s’imposent à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui les ont désapprouvées. Pour autant, une décision d’assemblée générale n’est pas intouchable. La loi ouvre une voie de contestation, mais l’encadre strictement : seuls certains copropriétaires peuvent agir, dans un délai bref, et sur des fondements précis.

Comprendre ce mécanisme est utile à double titre. Pour le copropriétaire qui s’estime lésé par une décision, c’est la condition pour faire valoir ses droits avant qu’il ne soit trop tard. Pour le syndicat et le syndic (voir notre FAQ), c’est la grille qui permet de sécuriser une assemblée et de la rendre, en pratique, difficilement attaquable.

Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?

La règle est posée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en contestation.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Cette qualité pour agir doit s’apprécier décision par décision :

• L’opposant est le copropriétaire qui, présent ou représenté à l’assemblée, a voté contre la résolution qu’il entend contester. S’il a voté en faveur de certaines résolutions et contre d’autres, il n’est opposant — et donc recevable à agir — que pour ces dernières.
• Le défaillant est le copropriétaire absent et non représenté, qui n’a donc pris part à aucun vote.

A contrario, deux situations peuvent fermer la porte de la contestation. Le copropriétaire qui a voté pour la résolution ne peut évidemment pas la critiquer ensuite. Plus subtil : le copropriétaire qui s’est abstenu n’est, selon une jurisprudence constante, ni opposant ni défaillant. Sous réserves de quelques nuances l’abstention le prive du droit d’agir (Civ. 3e, 3 juillet 1996, n°94-17.868). Les juges du fonds ont parfois pu assimiler l’abstentionniste qui émet des réserves au copropriétaire opposant. La Cour de cassation semble désormais avoir tranché le débat et refuse de reconnaître la qualité d’opposant au copropriétaire qui s’est abstenu de voter en émettant des réserves (Civ. 3e, 24 avril 2013, n°12-16.849 ; Civ. 3e, 12 avril 2018, n°17-16.034)

Cette distinction n’est pas théorique : le procès-verbal de l’assemblée doit précisément mentionner, sous chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote ainsi que les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus (art. 17 du décret du 17 mars 1967). C’est ce document qui établira, le moment venu, la qualité à agir.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Le délai de deux mois : un véritable couperet

C’est l’écueil le plus fréquent. L’action en contestation doit être introduite dans un délai de deux mois, à peine de déchéance. Passé ce délai, la décision est purgée de tout vice et devient définitive, même si elle était irrégulière.

Le point de départ du délai est essentiel : il court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée (hors annexes) adressée à chaque copropriétaire opposant ou défaillant. Cette notification incombe au syndic, qui doit y procéder, depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, dans le délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 et art. 18 du décret de 1967).

Deux conséquences pratiques en découlent :

1. Le délai ne court qu’à compter d’une notification régulière. Tant que le procès-verbal n’a pas été valablement notifié, le délai de deux mois ne commence pas à courir. Un copropriétaire qui n’a jamais reçu de notification conforme peut donc, en théorie, agir au-delà des deux mois. Le délai de deux mois a pour point de départ le lendemain du jour de la transmission du procès-verbal (art. 64 du décret du 17 mars 1967).
2. La notification doit reproduire le texte applicable. Elle doit mentionner les résultats du vote et reprendre le contenu de l’alinéa de l’article 42 relatif au délai de contestation (art. 18 du décret du 17 mars 1967).

Pour le copropriétaire qui souhaite agir, la prudence commande de ne jamais attendre : le délai est court, et l’assignation doit impérativement être délivrée avant son expiration.

Encore faut-il une véritable « décision »

L’article 42 réserve la contestation aux décisions de l’assemblée générale. Toute mention au procès-verbal n’a pas cette nature. Au sens de la jurisprudence, une décision suppose une délibération suivie d’un vote et traduit une prise de position définitive et explicite de l’assemblée (Civ. 3e, 28 avril 1993, n°91-14007 ; Civ. 3e, 19 novembre 1997, n°96-11888).

En sont donc exclus les simples vœux, les échanges de vues, les accords de principe trop imprécis ou les mesures purement préparatoires, qui ne confèrent aux copropriétaires ni droit ni obligation et ne peuvent, faute d’efficacité juridique propre, être attaqués. Pour la même raison, une décision ne peut être tacite ou implicite : elle doit résulter d’un vote identifiable.

Sur quels fondements peut-on contester ?

Une contestation ne se résume pas à un désaccord sur l’opportunité d’une décision : elle doit reposer sur une irrégularité juridique. On distingue traditionnellement les irrégularités de forme, qui tiennent au déroulement de l’assemblée, et les irrégularités de fond, qui affectent la décision elle-même.

Un principe gouverne l’ensemble : quelle qu’en soit la gravité, une irrégularité ne rend pas la décision inexistante, mais seulement annulable. La Cour de cassation est constante sur ce point et écarte la notion de décision « inexistante », y compris en cas d’absence pure et simple de convocation (Civ. 3e, 19 décembre 2007, n° 06-21.410 ; Civ. 3e, 13 novembre 2013, n° 12-12.084).

Les irrégularités de forme peuvent notamment tenir à :

• une convocation irrégulière ou tardive : la convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion (sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété) et préciser l’ordre du jour question par question (art. 9 du décret de 1967) ;
• une question non inscrite à l’ordre du jour : l’assemblée ne délibère valablement que sur les questions qui y figurent (art.13 du décret du 17 mars 1967), de sorte qu’une décision prise hors de l’ordre du jour encourt l’annulation (Civ. 3e, 17 septembre 2013, n° 12-19.779) ;
• une irrégularité dans la constitution du bureau : la désignation irrégulière du président de séance — ou l’élection de plusieurs présidents — peut justifier l’annulation de l’assemblée générale (Civ. 3e, 22 mars 2018, n° 16-27.481) ;
• une feuille de présence ou un procès-verbal irréguliers, ou l’absence de communication des documents devant être joints à la convocation.

Sur ce dernier point, une réserve importante, issue du décret du 2 juillet 2020, doit être signalée : une irrégularité purement formelle affectant le procès-verbal ou la feuille de présence, lorsqu’elle porte sur les conditions de vote ou la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée dès lors que le sens du vote peut être reconstitué et que son résultat n’en est pas affecté (art. 17-1 du décret de 1967). Toute imperfection formelle n’est donc pas, à elle seule, une cause d’annulation.

Les irrégularités de fond affectent la décision elle-même :

• une décision adoptée à une majorité insuffisante au regard de la majorité légalement requise (Civ. 3e, 2 février 1994, n° 91-12.676) ;
• une décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété ;
• un abus de majorité, lorsque la décision est prise contre l’intérêt collectif, dans le seul but de favoriser certains copropriétaires ou de nuire à d’autres.

A noter enfin : le copropriétaire qui était présent à l’assemblée et a voté en faveur d’une décision, sans émettre de réserve sur une irrégularité de forme, se trouve souvent en position délicate pour l’invoquer ensuite. Les réserves formulées en séance par les opposants ont, à cet égard, tout intérêt à figurer au procès-verbal.

La procédure de contestation

L’action relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Elle est introduite par voie d’assignation et la représentation par avocat y est obligatoire.

Le contentieux de l’assemblée générale obéit à une logique propre. En principe, l’exercice d’une contestation ne suspend pas, à lui seul, l’application de la décision attaquée, qui demeure exécutoire. Il en va de même pour le copropriétaire contestataire qui demeure tenu de payer ses charges de copropriété (voir notre article sur le recouvrement de charges de copropriété).

Si la contestation aboutit, l’annulation de la décision produit en principe un effet rétroactif. Lorsque l’action porte sur une décision modifiant la répartition des charges, le tribunal procède lui-même à la nouvelle répartition.

Les bons réflexes

Pour le copropriétaire qui envisage de contester :

• vérifier la qualité à agir du copropriétaire (opposant ou défaillant) à la lecture du procès-verbal ;
• conserver précieusement la convocation, ses annexes, la feuille de présence et le procès-verbal, ainsi que la preuve de la date de leur notification ;

En creux, ces mêmes exigences dessinent les conditions d’une assemblée sereine : une convocation régulière et complète, un ordre du jour précis, des résolutions soumises à la bonne majorité, un procès-verbal fidèle et une notification rigoureuse rendent une assemblée générale, en pratique, très difficilement contestable. La régularité formelle est la meilleure protection contre le contentieux.

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Un doute ?

Chaque décision d’assemblée générale mérite une analyse précise.

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