Le syndic de copropriété occupe une position centrale dans la gestion de l’immeuble.
Il doit concilier les attentes des copropriétaires, le respect du cadre légal
et la prévention des contentieux.
Cette FAQ pratique a vocation à répondre aux questions juridiques
les plus fréquemment rencontrées dans la gestion quotidienne d’une copropriété.
❓ Le syndic peut-il refuser d’inscrire une résolution à l’ordre du jour ?
En principe, non.
Lorsqu’un copropriétaire demande l’inscription d’une résolution
dans les formes et délais légaux, le syndic est tenu de l’inscrire à l’ordre du jour.
Article 10 du décret du 17 mars 1967 :
« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »
Un refus injustifié peut constituer un manquement aux obligations du syndic
et engager sa responsabilité s’il en résulte un préjudice pour le copropriétaire.
❓ Que faire si l’immeuble n’a plus de syndic ?
Si la copropriété se retrouve sans syndic à l’issue de l’assemblée générale,
elle se trouve dans une situation juridiquement fragile.
Dans ce cas, tout intéressé (copropriétaire, créancier, etc.)
peut saisir le président du tribunal judiciaire
afin d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire.
Article 17 de la loi du 10 juillet 1965 :
» […] Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.«
L’administrateur provisoire est chargé de rétablir un fonctionnement normal
et de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
❓ Le syndic peut-il engager des travaux sans vote de l’assemblée générale ?
Le syndic ne peut engager des travaux sans vote que dans un cas précis :
les travaux urgents, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble
ou à la sécurité des occupants.
Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :
[…] d »administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci »
Hors urgence, toute décision de travaux doit être votée par l’assemblée générale,
sous peine de remise en cause et d’engagement de responsabilité.
❓ Quelles sont les principales causes de contestation des assemblées générales ?
Les contestations d’assemblée générale portent fréquemment sur :
- des erreurs de majorité lors des votes ;
- un ordre du jour incomplet ou irrégulier ;
- l’absence de communication de pièces obligatoires ;
- des décisions portant atteinte aux droits d’un copropriétaire.
Une préparation rigoureuse de l’assemblée générale permet
de limiter considérablement ces risques.
❓ Le syndic engage-t-il sa responsabilité en cas de charges impayées ?
Le syndic a l’obligation de mettre en œuvre les diligences nécessaires
au recouvrement des charges de copropriété.
Une absence totale d’action face à des impayés persistants
peut constituer une faute de gestion et engager sa responsabilité.
Le syndic doit donc agir de manière progressive :
mise en demeure, relance, puis procédures adaptées.
❓ Le syndic peut-il engager seul une procédure de recouvrement ?
Oui.
Le syndic dispose d’un pouvoir propre pour engager les actions nécessaires
au recouvrement des charges impayées,
sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Article 55 du décret du 17 mars 1967 :
« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposiarticltion aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.«
Ce pouvoir s’inscrit dans sa mission de gestion courante
et de conservation des intérêts financiers du syndicat.
❓ Quelles sont les étapes recommandées du recouvrement ?
Une démarche progressive est généralement préconisée :
- Relance amiable et contact avec le copropriétaire débiteur ;
- Mise en demeure par courrier recommandé ;
- Procédure judiciaire adaptée (injonction de payer, assignation, etc.).
La traçabilité des démarches est essentielle,
notamment en cas de contestation ultérieure.
❓ Le syndic est-il responsable en cas de défaut d’assurance de la copropriété ?
Oui.
Le syndic a l’obligation de veiller à la continuité de l’assurance
de l’immeuble.
Un défaut d’assurance expose la copropriété à des risques majeurs
et peut constituer une faute engageant la responsabilité du syndic.
❓ Quelles mesures peuvent être prises en cas d’urgence financière ?
Lorsque la trésorerie du syndicat est gravement compromise,
des mesures spécifiques peuvent être envisagées :
- recours à des mesures conservatoires ;
- accélération des procédures de recouvrement ;
- saisine du juge pour désigner un administrateur provisoire
disposant d’une mission étendue de gestion et de recouvrement.
Ces situations nécessitent une analyse juridique approfondie
afin de sécuriser les démarches entreprises.
