Lors de la signature d’un compromis de vente immobilière (également appelé promesse synallagmatique de vente), il est fréquent que l’acquéreur verse une somme représentant 5 à 10 % du prix.
Cette somme, communément appelée dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation, constitue le prix de l’exclusivité de la vente et joue un rôle central en cas d’échec.
Son sort dépend exclusivement :
- des clauses du compromis,
- du motif de la non-réalisation de la vente,
- et du comportement des parties, apprécié au regard de l’exigence de bonne foi.
1. Le compromis de vente : un engagement réciproque juridiquement contraignant
Contrairement à une idée répandue, le compromis de vente n’est pas une simple intention.
Il s’agit d’un contrat synallagmatique, par lequel :
- le vendeur s’engage à vendre,
- l’acquéreur s’engage à acheter, aux conditions définies dès la signature.
En principe, la promesse synallagmatique vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix, sauf stipulation contraire ou présence de conditions suspensives :
« La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » (C. civ. art. 1589)
Le compromis organise donc juridiquement la période intermédiaire précédant l’acte authentique et anticipe les conséquences financières d’une éventuelle défaillance.
2. Si la vente est réitérée : imputation sur le prix
Lorsque la vente aboutit et que l’acte authentique est signé :
- la somme versée à la signature du compromis s’impute sur le prix de vente,
- elle vient en déduction du solde à payer chez le notaire.
Il n’existe a priori aucune difficulté juridique particulière dans cette hypothèse.
3. Délai de rétractation : restitution automatique et sans condition
En matière d’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours.
Si l’acquéreur se rétracte dans ce délai :
- il n’a aucune justification à fournir,
- la somme versée doit être restituée intégralement,
- toute clause prévoyant une retenue serait inopposable.
Ce droit est d’ordre public et neutralise toute stipulation contraire.
4. Conditions suspensives : le rôle déterminant de la bonne foi
a) Principe : restitution si la condition ne se réalise pas
Le compromis est très souvent conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Si la condition ne se réalise pas :
- le compromis devient caduc,
- la somme versée doit être restituée à l’acquéreur.
b) L’exigence de diligence loyale de l’acquéreur
Dans sa rédaction, la condition suspensive prévoit généralement que le bénéficiaire de la promesse sera tenu de solliciter des offres de prêts conformes à certaines caractéristiques (durée, taux etc…) et qu’il devra en justifier auprès du vendeur.
L’acquéreur doit démontrer :
- des démarches réelles, sérieuses et conformes aux stipulations du compromis,
- effectuées dans les délais prévus.
À défaut, la condition peut être considérée comme réputée accomplie, ce qui ouvre la voie à la conservation du dépôt de garantie par le vendeur.
La jurisprudence rappelle régulièrement que la non-réalisation de la condition ne protège l’acquéreur que s’il a agi de bonne foi.
En pratique, l’absence de demandes de prêt, des demandes manifestement incompatibles avec le compromis ou un comportement dilatoire exposent l’acquéreur à une perte du dépôt.
5. Défaillance fautive de l’acquéreur : conservation possible par le vendeur
Lorsque la vente échoue par la faute de l’acquéreur en dehors :
- du délai de rétractation,
- et de toute condition suspensive valablement invoquée,
Le compromis prévoit le plus souvent une clause permettant au vendeur de conserver la somme versée au par le bénéficiaire de la promesse au titre de l’indemnité d’immobilisation.
6. Clause pénale, clause de dédit : attention aux confusions
Les promesses de vente peuvent également contenir :
- soit une clause pénale, sanctionnant la défaillance fautive du bénéficiaire de la promesse qui devra payer une indemnité au promettant,
- soit une clause de dédit, permettant à une partie de se désengager en abandonnant une somme.
Cette clause est juridiquement valable, mais :
- le juge dispose d’un pouvoir de modération,
- il peut réduire la somme si elle est manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi
Une vigilance particulière doit donc être apportée lors de la rédaction et de la signature d’une promesse de vente afin de saisir les tenants et aboutissants de chaque clause.
7. Une source majeure de contentieux immobilier
Ainsi, les litiges relatifs au dépôt de garantie sont fréquents et portent notamment sur :
- la preuve des diligences accomplies par l’acquéreur (bénéficiaire de la promesse de vente),
- l’interprétation des clauses,
- ou encore la portée exacte du compromis (promesse valant vente ou non).
La rédaction du compromis est déterminante, tant pour sécuriser la transaction que pour prévenir un contentieux ultérieur.
8. Points de vigilance pratiques
Pour l’acquéreur
- Respecter strictement les caractéristiques du financement prévues au compromis.
- Conserver tous les justificatifs de démarches bancaires.
- Ne jamais présumer qu’un “accord de principe” suffira.
Pour le vendeur
- Encadrer précisément la condition de prêt (nombre de demandes, délais, caractéristiques).
- Prévoir une clause pénale claire et proportionnée.
- Anticiper les conséquences d’un refus de réitération.
Conclusion
Le dépôt de garantie versé lors d’un compromis de vente n’est jamais neutre.
Son sort dépend moins de son intitulé que :
- des clauses contractuelles,
- du motif de l’échec de la vente,
- et du respect de l’exigence de bonne foi.
Une rédaction approximative ou une mauvaise anticipation expose les parties à des conséquences financières significatives et à un contentieux long et coûteux.
