La réception des travaux marque un jalon essentiel dans toute opération de construction. Pourtant, cette étape n’exclut pas l’apparition de désordres, qu’ils soient apparents ou qu’ils surviennent dans l’année qui suit.
La garantie de parfait achèvement, prévue à l’article 1792-6 du Code civil, impose aux constructeurs la réparation de tous les désordres signalés dans ce laps de temps. Encore faut-il que le maître d’ouvrage agisse à temps et dans les formes prévues.
Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement est une garantie légale d’une durée d’un an à compter de la réception de l’ouvrage. Elle a été instaurée pour protéger le maître d’ouvrage contre les désordres :
- apparents à la réception (réserves mentionnées dans le procès-verbal),
- ou apparus dans l’année suivant la réception, à condition qu’ils soient signalés dans les délais.
L’entreprise est alors tenue d’y remédier.
Quels désordres sont concernés ?
La garantie couvre l’ensemble des désordres, qu’ils soient de nature esthétique ou structurelle, dès lors qu’ils affectent la qualité ou la conformité de l’ouvrage.
📌 À noter : les désordres doivent impérativement être signalés :
- soit sur le procès-verbal de réception,
- soit par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au constructeur.
La jurisprudence est particulièrement stricte à ce sujet. La Cour de cassation a rappelé que l’assignation en justice ne peut se substituer à cette notification préalable.
La garantie de parfait achèvement ne couvre toutefois pas les désordres résultant de l’usure normale ou de l’usage des biens.
Limites de la garantie de parfait achèvement
Cette garantie ne couvre pas :
- les dommages relevant de la garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil),
- ni ceux relevant de la garantie décennale (article 1792 du Code civil).
La Cour de cassation rappelle régulièrement que les dommages ayant fait l’objet de réserves lors de la réception ne relèvent pas de la garantie décennale, sauf si le désordre réservé s’est révélé dans son ampleur ou ses conséquences postérieurement à la réception.
Mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement
L’article 1792-6 du Code civil prévoit que le maître d’ouvrage et le constructeur fixent d’un commun accord le délai dans lequel les travaux de reprise doivent être exécutés.
À défaut d’un tel accord, ou en cas d’inexécution dans les délais convenus, une mise en demeure doit impérativement être adressée au constructeur.
Cette formalité constitue une condition de recevabilité de l’action :
👉 en l’absence de mise en demeure, l’action du maître d’ouvrage sur le fondement de la garantie de parfait achèvement est irrecevable.
En pratique, l’envoi d’une mise en demeure infructueuse permet également de mobiliser l’assurance dommages-ouvrage, conformément à l’article L.242-1 du Code des assurances.
En cas d’inaction du constructeur : que faire ?
Si le constructeur ne donne pas suite aux demandes de réparation, il convient de saisir le juge des référés afin de solliciter la désignation d’un expert judiciaire.
Cette mesure permet :
- d’établir l’origine des désordres,
- de chiffrer les travaux de reprise,
- et de préserver les droits du maître d’ouvrage.
Attention au délai : une forclusion stricte
Le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement est un délai de forclusion : il ne peut pas être suspendu, mais uniquement interrompu.
La désignation d’un expert interrompt ce délai. Un nouveau délai d’un an court alors à compter de l’ordonnance de référé.
Toutefois, les opérations d’expertise excédant souvent un an, il est fréquent que le tribunal soit saisi d’une action au fond afin d’interrompre à nouveau le délai pendant la durée de l’expertise.
Conclusion
Le respect du délai de parfait achèvement impose une grande rigueur au maître d’ouvrage : signalement formel des désordres, réaction rapide en cas d’inaction de l’entreprise, et éventuelle action judiciaire. L’accompagnement par un avocat en droit de la construction permet de sécuriser les démarches, conserver les preuves et faire valoir efficacement vos droits.
